Les lotissements fermés : effets de contexte

http://www.iau-idf.fr/fileadmin/Etudes/etude_732/Cahiers_n__155_Les_villes_face_a_l_insecurite.pdfLes ensembles résidentiels fermés, privés ou enclavés ont acquis une certaine importance, peut-être plus dans le débat public et scientifique que dans les faits. En première analyse, l'enquête menée par l'IAU îdF, conjointement aux travaux du programme financé par l'Agence nationale de la recherche ("Interactions public-privé dans la production du périurbain"), montre en Île-de-France le petit nombre d'ensembles résidentiels fermés [LOUDIER-MALGOUYRES, 2010]. On note, d'une part, la petite taille de ces ensembles, et d'autre part, leur surreprésentation dans les communes de petite couronne, dans le cadre d'un renouvellement ou d'une densification du tissu urbain. Cette situation est pourtant à lire au regard des évolutions observées dans d'autres contextes : en Californie du Sud, qui fait figure de laboratoire de la gouvernance urbaine privée résidentielle depuis les années 1960 avec de nombreux et grands lotissements privés, mais aussi au Royaume-Uni, où ces formes - plus modestes de par leur taille - se sont développées récemment. Ces différences d'évolution s'expliquent en partie par des effets de contextes attachés aux législations et aux politiques de développement urbain de chaque pays

: L'impact des gated communities sur les valeurs immobilières : mesurer les évolutions dans le marché immobilier (Los Angeles, 1980-2000)

This paper was presented at the 3rd international conference on gated communities and private urban governance, “Territory, Control and Enclosures”, Pretoria, Rep. of South Africa, Feb 28th – March 2d, 2005.International audienceThe paper focuses on how gated communities, as private means of providing public infrastructure and security, real estate products and club-economies, produce changes in housing market patterns. Based on an empirical study of Los Angeles (California) data, it aims to trace to what extent gates and walls favor property values and if the presence of gated communities produces over time (1980-2000) a deterrent effect on non-gated properties abutting the enclave, or close to it.Resulting from a demand for security, gated communities are a leading offer from the homebuilding industry. But their spread emerges from a partnership between local governments and land developers. Both agree to charge the homebuyer with the cost of urban sprawl (construction and maintenance costs of infrastructure within the gates). Such a structuring of residential space is particularly desirable on the urban edges, where the cost of urban sprawl exceeds the financial assets of local public authorities. New private developments provide local governments with new wealthy taxpayers at almost no cost. As compensation, the homebuyer is granted private and exclusive access to sites and amenities (lakes, beaches, etc.). Such exclusivity favors the location rent, and usually positively affects the property values within the gated enclaves.But it is also assumed that operating cost of private governance are paid for by the increase of property values. Market failure nevertheless occurs when costs rise above sustainable levels compared to property values.Changes produced by gates yield to at least two outcomes. At first sight, residential enclosures produce a price premium, thus being a smart investment. Furthermore, gated communities might well be able to generate enough property value to pay off the price of private governance. But this analysis holds only on a short term basis. In the long term, larger and wealthier gated communities are successful in shielding their property values and generate enough revenue to pay the cost of private governance, whereas a majority of average middle class gated enclaves do not succeed in creating a significant price premium, and / or did not maintain significant price growth during the last decade. Such gated neighborhoods are at risk of a market failure in the private provision of urban infrastructure, leading to potential decay.Les gated communities sont généralement décrites à la fois comme des moyens privés de financement d'infrastructures collectives et de sécurité, des produits immobiliers et des économies de clubs. L'article se penche sur la manière dont elles produisent des fluctuations dans le marché immobilier. Partant d'une étude empirique de données relevées à Los Angeles (Californie), il s'agit d'évaluer comment les enclosures (portails et enceintes) favorisent les valeurs immobilières de propriétaires ; et si la présence de gated communities dans un voisinage influe sur son évolution dans le temps (1980-2000), du fait d'une déprédation de la valeur des biens immobiliers non protégés par une enceinte, mais situés à proximité de celle-ci.En raison d'une forte pression sécuritaire, les gated communities marquent fortement l'offre immobilière contemporaine. Mais leur diffusion émerge aussi d'un partenariat entre les gouvernements locaux et les lotisseurs. Chacun en effet s'accorde à faire financer les coûts de l'étalement urbain (construction et entretien des infrastructures et équipements urbains situés derrière l'enceinte) par le propriétaire d'une habitation. Cette forme d'espace résidentiel s'avère particulièrement intéressante sur les fronts d'urbanisation, où les coûts de l'étalement excèdent les capacités financières des autorités publiques locales. Les nouveaux lotissements privés fournissent ainsi aux collectivités locales de nouveaux contribuables, sans que celles-ci n'aient à en financer l'installation. En compensation, le propriétaire résidentiel se voit garantir un accès exclusif et privé au site et à ses aménités (lacs, plages, etc.). Une telle exclusivité favorise généralement la rente de site , et en générale joue en la faveur des valeurs immobilières des propriétés intra muros. Ceci suppose que les frais liés à la gestion privée de la copropriété (entretien...) soient compensés par une augmentation substantielle des valeurs immobilières. Une défaillance du marché peut se produire si les coûts du lotissement augmentent trop pour être compensés par les gains de valeur immobilière.Des évolutions observées, on dégage deux tendances. A court terme, les enclosures résidentielles génèrent une surévaluation des valeurs immobilières. De plus, les gated communities semblent pouvoir générer suffisamment de surcroît de valeur pour compenser les coûts de la gouvernance privée. A long terme, alors que les enclaves les plus aisées et les plus grandes parviennent à générer un surcroît de valeur suffisant, la majorité des gated communities de la classe moyenne n'y parviennent pas, et / ou ne connaissent pas de hausse significative de leurs prix dans la dernière décennie. Ces lotissements fermés courent alors le risque d'une « défaillance du marché » dans la gestion d'équipements collectifs, et sont menacées par le déclin

Hacker la ville: Occupy Wall Street, 2011: un mouvement populaire construit dans l’espace urbain.

International audienceLe « mouvement Occupy » (en français « mouvement d'occupation ») est devenu ces dernières années un mouvement international de protestation, principalement dirigé contre les inéga-lités économiques et sociales. Développé à New York en 2011 avec « Occupy Wall Street » comme l'écho de la place Tahrir ou le mouvement espagnol des Indignés, le mouvement Occupy est aujourd'hui présent dans près de cent villes, à travers 82 pays. En témoignent par exemple les manifestations monstres de Hong Kong en septembre et octobre 2014, au cours desquelles des milliers de militants pro-démocrates, regroupés au sein du collectif « Occupy Central with Love and Peace », ont occupé jours et nuits les rues de la ville chinoise. Les hackers urbains sont donc partis à l'abordage des grandes métropoles. Pour mieux saisir ces manifestations, retour sur un phénomène inédit dans l'histoire des mouvements sociaux. Zuccotti Park, Sud de Manhattan, le 15 novembre 2011, vers une heure du matin, Michael Bloomberg, maire de New York, fait évacuer Occupy Wall Street par la police. Deux mois d'un mouvement populaire intensément relayé par les médias et animé par les réseaux sociaux s'achèvent brutalement et dans une volonté politique de discrétion ; l'espace aérien a été bouclé afin d'éviter toute retransmission héliportée, et les médias ont été mis à l'écart, certains journalistes sont interpellé

Les mots de l'urbaphobie dans les metropoles des Etats-Unis :<br />L'exemple des gated communities.

http://www-ohp.univ-paris1.fr/Ref_Page1/TOC_Def.htmNational audienceAfin de cerner la portée de l'urbaphobie dans les métropoles états-uniennes, on s'attache à étudier la forme résidentielle qui incarne probablement le mieux les discours anti-urbains dans les paysages urbains contemporains : les enclaves résidentielles privées et fermées. Cet article vise à proposer une analyse des composantes du discours porté par un produit immobilier devenu un symbole global d'un idéal anti-urbain, les gated communities. Dans ce cadre, la démarche proposée ici comporte deux questions. Dans quelle mesure le produit immobilier gated communities relève d'une promotion d'un modèle d'urbanisme qui revêt des valeurs ou des discours anti-urbains ? En quoi ces quartiers fermés et sécurisés sont-ils originaux tant du point de vue morphologique que de leur projet social, et différent-ils des autres développements résidentiels, pour que se justifie une telle focalisation à leur propos des interrogations sur la fragmentation urbaine ? Ce faisant, quelle est la portée du discours de la promotion immobilière, reposant sur un marketing de la crise urbain, sur les territorialités construites par l'enferment résidentiel ?Avatar parmi d'autres d'un discours anti-urbain classique qui traverse dans le temps long la ville américaine, les gated communities apparaissent comme un produit avant tout périurbain, loin de la ville, qui tend à s'enraciner dans les origines toponymiques locales, qui met en valeur son site — en toute exclusivité —, son cadre de vie. On retiendra des structures spatiales, des associations entre composantes du discours et structures socio-économique de l'espace, en se gardant d'en déduire des relations de cause à effet. On a relevé les associations entre le discours valorisant la rente de site et les catégories les plus privilégiées ; le discours mettant en avant les loisirs semblent plutôt viser les classes moyennes âgées, par le biais des communautés de retraités ; le discours plus neutres d'une toponymie reprenant les noms des rues visant plutôt les classes moyennes issues de l'immigration récente, dans des quartiers plus centraux, donc moins sensibles aux discours anti-urbains. Au final, le produit gated communities s'inscrit dans l'espace social comme un produit immobilier parmi d'autres : dans les discours, la fermeture relève plus du symbole et de la stratégie immobilière que du séparatisme social souvent supposé

: FINANCIALIZATION, CRISIS AND HOUSING PRICES : THE REAL ESTATE PROMISED LAND

Cet article a été présenté lors de la journée d'études "Les vulnérabilités de la superpuissance" du 19/10/2013. Powerpoint jointNational audienceBased on a case study of metropolitan areas in Southern California, the paper aims at analyzing house prices in the light of practices and policies that yield a financialization of the suburban production. Property price is indeed central in a system based on secondary capital flow, suburban investment and land rent ultimately being captured by financial organizations. The subprime crisis acted as a momentum of financialization. A bet, or systemic anticipation on property price growth has been structuring local governance, and series of contractual agreements between developers, jurisdictions, districts and homeowners. The equilibrium of this system derives from a shared belief about housing price continuous growth. The analysis of local trajectories of price (1980-2010) yields unexpected results: negative trends and relative devalorization of housing is a major issue in suburban subdivisions, a systemic failure of the financialized suburban production system.Dans le cadre d'une étude de cas sur la région métropolitaine de la Californie du Sud, la question du prix du bien immobilier est mise en perpective de différentes pratiques des acteurs immobiliers et outils des politiques publiques qui rendent tangible la financiarisation de la production suburbaine. Le prix est en effet au coeur d'un système qui repose sur la circulation secondaire du capital, la captation de la rente foncière et l'investissement sur les marges suburbaines. La crise des subprimes a servi de révélateur de la puissance de ces logiques. Le pari sur la valeur immobilière future des biens structure la gouvernance locale, avec des systèmes contractuels entre les promoteurs, les juridictions locales, les districts et les propriétaires. L'étude des trajectoires locales (1980-2010) des valeurs immobilières met l'accent sur la dévalorisation relative d'une grande partie des biens dans ces types de lotissements, mettant à mal l'ensemble du système de production du suburbain

Gated Communities: Sprawl and Social Segregation in Southern California

[Version: October 2004 (revised). Last draft before publication – This paper was published as LE GOIX R., 2005, "Gated Communities: Sprawl and Social Segregation in Southern California" Housing Studies. First submission in October 2003 – Part of an earlier version of this paper was presented at the International Conference on gated communities, Glasgow, September 18-19, 2003]http://journalsonline.tandf.co.uk/link.asp?id=jrf7da0dpyx7jhc1International audienceGated communities, which are walled and gated residential neighbourhoods, represent a form of urbanism where public spaces are privatised. In the US, they represent a substantial part of the new housing market, especially in the recently urbanised areas. They have thus become a symbol of metropolitan fragmentation. This paper focuses on how local governments consider them as a valuable source of revenue because suburbanisation costs are paid by the private developers and the final homebuyer, and how this form of public-private partnership in the provision of urban infrastructure ultimately increases local segregation. An empirical study in the Los Angeles region aims to evaluate this impact on socio-economic and ethnic patterns using factorial analysis (dissimilarity indices). As a result, the sprawl of gated communities increases segregation. Very significant socio-economic dissimilarities are found to be associated with the enclosure, thus defining very homogeneous territories, especially on income and age criteria. However, gated communities are located in ethnic buffer zones and stress an exclusion that is structured at a municipal scale

Acteurs, collectivités locales et contextes locaux dans la production des lotissements périurbains (note de recherche)

Publication des articles de la conférence sur CD ROMThis paper aims at providing a methodological framework that comprehends the different levels of intricate interactions in the production of suburban residential patterns. By doing so, I wish to introduce an analysis of the local contexts of production of suburban PUG. This will be eventually achieved by the means of quantitative analysis (multilevel spatial analysis of income patterns and morphological typologies of subdivisions) and qualitative data. In this aim, identifying recent enclaved subdivisions will be used as a proxy to study a representative sample of subdivisions in the suburban areas of Paris metropolitan region. A database of 909 enclaved subdivision provided by the Greater Paris Region Planning Agency (from now on IAU-IdF ) will be used to identify street patterns, local morphologies, nearby land uses.This requires focusing on three main issues that underlies the theoretical and methodological choices the paper will discuss and justify : first, an analysis of PUD morphological fragmentation ; second, a comparative study of socio-spatial fragmentation (based upon income data) and regulation practices, interactions between actors and suburban sprawl ; and at last, an effort towards a better understanding of the retraction of public space, resulting from planning and development choices. Indeed, we push the argument that analyzing public and private partnerships in the production of suburban residential spaces, requires to investigate several dimensions : the paper aims at demonstrating how these numerous and divergent dimensions may be jointly analyzed by the means of quantitative and qualitative multi-level analysis that identify production contexts and territorial outcomes.La question porte sur la genèse des espaces résidentiels de front d'urbanisation, et les forces qui les structurent : si les acteurs privés y contribuent largement à la production de l'espace (investisseurs, promoteurs immobiliers nationaux et grands promoteurs internationaux...), les collectivités locales jouent pourtant un rôle clé, pratiquant par exemple une restriction de l'offre foncière, la sélection sociale des résidants, les politiques de densification ou les tentations de l'éparpillement du front urbain.L'article propose un cadre d'analyse expérimental portant sur l'imbrication des effets de contexte dans la production des espaces résidentiels périurbains. A partir d'analyse exploratoires menées sur une typologie de lotissements résidentiels en Ile-de-France, il s'agira de développer quelques aspects méthodologiques permettant d'analyser conjointement deux niveaux de contextes dans la production des lotissements périurbains.- d'une part les contextes socio-économiques et fonciers, notamment dans leur liens avec les choix morphologiques et fonctionnels des lotissements produits.- d'autre part les contextes institutionnels, afin d'apprécier les niveaux d'imbrication des décisions, actions et aménagements pris en charge par les différents partenaires du développement périurbain (acteurs publics, acteurs privés, syndicats d'agglomération nouvelle, investisseur foncier privé, lotisseur, etc.). Dans un premier temps, on décrit les types de morphologies produites par les lotissements enclavés en Ile-de-France à partir d'une base de données fournie par l'IAU-IdF (1), puis dans quelle mesure et à quelles échelles ces types morphologiques se combinent avec les caractéristiques socio-économiques appréhendées au niveau municipal (revenus par déciles) (2). Ces combinaisons spatiales aboutissent à une discussion sur les échelles pertinentes pour analyser la nature institutionnelle et de la production des enclaves résidentielles périurbaines.Analyser les combinaisons et partenariats public-privé dans la co-production des espaces résidentiels périurbains nécessite d'étudier conjointement plusieurs dimensions, croisant des méthodologies d'analyse qualitatives et quantitatives : aspects théoriques de la régulation, interactions entre acteurs dans les contextes locaux (opérateurs privés, investisseurs, collectivités locales, etc.), configurations sociales et prix immobiliers. Cette réflexion s'inscrit dans un projet de recherche qui vise à analyser les échelons de l'action publique et les types de partenariats et stratégies publiques et privées qui opèrent dans la production de l'espace résidentiel périurbain

Suburbs, boomburbs and exurbs : a multilevel approach of contextual effects and the production of suburban morphologies.: Methodological framework and exploratory results in Paris metropolitan region

This paper aims at providing a methodological framework that comprehends the different levels of intricate interactions in the prodution of suburban residential patterns. By doing so, I wish to introduce an analysis of the local contexts of production of suburban PUG. This will be eventually achieved by the means of quantitative analysis (multilevel spatial analysis of income patterns and morphological typologies of subdivisions) and qualitative data. In this aim, identifying recent enclaved subdivisions will be used as a proxy to study a representative sample of subdivisions in the suburban areas of Paris metropolitan region. A database of 909 enclaved subdivision provided by the Greater Paris Region Planning Agency (from now on IAU-IdF1) will be used to identify street patterns, local morphologies, nearby land uses. This requires focusing on three main issues that underlies the theoretical and methodological choices the paper will discuss and justify : first, an analysis of PUD morphological fragmentation ; second, a comparative study of socio-spatial fragmentation (based upon income data) and regulation practices, interactions between actors and suburban sprawl ; and at last, an effort towards a better understanding of the retraction of public space, resulting from planning and development choices. Indeed, we push the argument that analyzing public and private partnerships in the production of suburban residential spaces, requires to investigate several dimensions : theoretical issues of institutional regulations, interactions between individual strategies at a local scale, these of private operators and developers as well as these of the residents. At last, the paper aims at demonstrating how these numerous and divergent dimensions may be jointly analyzed by the means of quantitative and qualitative multi-level analysis that indetifiy production contexts and territorial outcomes

A decade of property price and social change in Ile-de-France western suburbs (1996-2006).-working paper-

International audienceThis working paper aims at analyzing the sellers-buyers trajectories of Paris' western suburbs (Yvelines), between 1996 and 2006. Disaggregated data from the Paris Chamber of Notaries (1996-2006) have been analyzed in a GIS at the municipal level, in order to produce a typology of value change and of trajectories of social and occupational status of sellers and buyers pairs in properties located in single family housing located in subdivisions and planned developments. The paper focuses on methodological issues (using smoothing and multivariate analysis) and results, the typology of sellers-buyers pairs trajectories clearly discriminating local contexts (local stability, gentrifying suburbs, local reproductions of the " elites " , refuge for the working class...). This paper introduces an analysis of the local contexts of change, that will be useful in order to get a better understanding of local land-use policy making, especially in terms of residential planning and production of suburban residential subdivisions.Ce papier propose une analyse des trajectoires acquéreurs-vendeurs dans le périurbain des Yvelines, en Ile-de-France, entre 1996 et 2006. Les données désagrégées (base BIEN, Chambre des Notaires) ont été analysées et recomposées au niveau municipal, de manière à produire d'une part une typologie de l'évolution des valeurs immobilières, et d'autre part une typologie des trajectoires socio-professionnelles des couples acquéreurs-vendeurs occupant les propriétés localisées dans des lotissements ou ensembles groupés. Cet article développe les aspects méthodologiques (combinaisons de lissages et d'analyses multivariées), et livre les résultats d'une typologie des trajectoires des contextes acquéreurs-vendeurs locaux (stabilité locale, gentrification périurbaine, reproduction locale des élites, refuge des ouvriers et employés..). Cette contribution vise à introduire un premier niveau d'analyse des contextes locaux du changement social, notamment quand il s'agit de planification de lotissements et de production résidentielle périurbaine

Gated communities entrench social segregation in suburban communities which are already racially similar.

Do gated communities contribute to increased segregation in urban areas? While the answer almost seems self-evident, there is very little empirical data available to actually measure their effect in metropolitan areas. In new research Renaud Le Goix and Elena Vesselinov investigate the relationship between urban segregation patterns and the location of gated communities in US southwestern metropolitan areas. Through an analysis of the “social distance” between neighborhoods, they find that gated communities contribute to social – but not racial – segregation, but that this effect fell between 2000 and 2010